Tableau amortissement LMNP Excel - Modèle Gratuit

1. Renseignez d’abord l’onglet Données_Bien avec l’identité du logement, la date d’acquisition, le prix net vendeur et les frais associés. Chaque ligne correspond à un bien.
2. Complétez les durées d’amortissement et les montants ventilés entre bâtiment, mobilier et travaux. Sur un appartement à 210 000 €, cette séparation change vite l’annuité.
3. Contrôlez l’onglet Tableau_Amortissement pour vérifier que les lignes se calculent bien par année et par nature d’actif. Les formules doivent rester identiques d’un bien à l’autre.
4. Lisez la Synthèse_LMNP pour suivre le total amorti, le reste à amortir et la vue par année. C’est la feuille à montrer en priorité.
5. Servez-vous de Mode_Emploi pour la logique de saisie et pour éviter de modifier une cellule de calcul par erreur. Le plus simple est de ne remplir que les zones prévues en saisie.
6. Mettez à jour le fichier à chaque nouvel achat, travaux ou changement de mobilier. Un suivi mensuel évite de reconstruire le tableau au moment de la déclaration.

Ce type de fichier sert surtout au bailleur qui loue en meublé et veut suivre ses amortissements sans attendre la fin d’exercice. En pratique, on le remplit souvent après l’achat du bien, après l’achat de mobilier ou au moment de préparer les chiffres avec l’expert-comptable.

L’onglet Données_Bien est utile dès l’acquisition d’un appartement à 180 000 € avec 8 000 € de mobilier et 12 000 € de frais annexes. En face, le tableau amortit proprement chaque bloc au lieu de tout noyer dans une seule ligne.

Les profils qui s’en servent vraiment

Un propriétaire en location meublée avec 1 studio ou 2 appartements l’utilise pour éviter les calculs à la main. Un investisseur qui veut comparer un bien à 230 000 € amorti sur plusieurs durées y trouve vite son intérêt, surtout quand il faut expliquer le chiffre au moment de la déclaration.

Le bon moment pour le sortir

Le besoin revient à chaque changement de situation : nouvel achat, achat de lit et d’électroménager, travaux éligibles, clôture annuelle, ou préparation du dossier LMNP. Pour un bien loué 780 € par mois, une erreur de ventilation de 6 000 € peut décaler l’annuité de plusieurs centaines d’euros sur l’exercice.

Ce que l'image 1 montre dans le fichier

L’image 1 correspond à l’onglet Données_Bien. On y voit une table de saisie avec les champs d’identification du bien, les dates, les montants d’achat et les colonnes de ventilation qui servent de base à tout le reste.

En LMNP, l’amortissement ne se confond pas avec une simple dépense de trésorerie. Vous amortissez un actif sur sa durée d’usage, ce qui impacte le compte de résultat mais pas la trésorerie immédiate, et c’est précisément ce que le tableau permet de lire.

Le modèle reste un outil de suivi, mais vos pièces doivent être conservées 10 ans selon l’article L123-22 du Code de commerce. C’est un point concret : factures de travaux, facture de mobilier, acte d’achat, tout doit rester accessible en cas de contrôle.

Ce qu’on ventile en pratique

On distingue généralement le bâti, le mobilier, les frais de notaire, les frais d’agence et les travaux éligibles. Sur un bien acquis 200 000 € avec 15 000 € de mobilier, traiter le mobilier à part permet d’appliquer une durée plus courte et d’obtenir une charge annuelle plus élevée au début.

Ce qu’il faut écrire proprement

Le fichier aide à conserver une logique stable : une ligne, une base amortissable, une durée, une dotation annuelle. C’est plus propre qu’un calcul dispersé dans plusieurs cellules sans référence claire, surtout si vous préparez un dossier pour le bilan.

Le point de vue le plus simple

Pour un LMNP avec peu de lots, mieux vaut un suivi très structuré dans Excel qu’un montage compliqué avec des feuilles séparées partout. Dès que vous gérez plusieurs biens, gardez une nomenclature stricte et une ventilation identique d’un logement à l’autre ; c’est la seule façon de comparer vos annuités sans vous perdre.

Le problème le plus fréquent, c’est de mettre tout le prix d’achat dans une seule base. Si vous traitez un bien de 220 000 € comme un bloc unique au lieu de séparer le terrain, le bâti et le mobilier, vous faussez la logique d’amortissement et vous perdez en lisibilité au moment de la clôture.

Autre erreur classique : oublier un achat de mobilier à 1 800 € ou des travaux éligibles à 9 500 €. À l’échelle d’un exercice, ce n’est pas juste un détail ; cela peut retirer plusieurs centaines d’euros d’amortissement et rendre votre résultat artificiellement plus élevé.

Les oublis qui reviennent souvent

On voit aussi des durées incohérentes : 30 ans pour du mobilier ou 5 ans pour un élément de bâti. Le problème n’est pas seulement technique, il devient financier, car une mauvaise durée décale la charge et brouille vos arbitrages sur la rentabilité réelle.

Le coût concret d’une mauvaise saisie

Si vous louez 850 € par mois et que vous oubliez 12 000 € de mobilier amortissable sur 7 ans, vous perdez une dotation d’environ 1 714 € par an. Ce n’est pas un détail comptable : c’est du résultat imposable en plus, et du temps perdu à corriger le fichier après coup.

Ce que l'image 2 montre dans le fichier

L’image 2 correspond au tableau Tableau_Amortissement. On y voit la logique ligne par ligne avec les montants amortissables, les durées, les dotations annuelles et la colonne de suivi qui permet de vérifier où en est chaque composant du bien.

Le meilleur usage de ce modèle, c’est de le raccrocher à une routine fixe, par exemple à la clôture annuelle ou juste après la préparation des loyers encaissés. Si vous attendez d’avoir trois ans de retard, vous perdez l’intérêt du suivi.

Le plus simple est de dupliquer l’exercice précédent, de vérifier les nouvelles factures de mobilier et de remettre à jour les dates. Avec 2 biens et quelques lignes par bien, vous restez sur un outil léger et rapide à maintenir.

Les habitudes qui font tenir le fichier

• Ouvrir le classeur à chaque nouvelle acquisition ou dépense significative.
• Reporter immédiatement les montants de 500 €, 2 000 € ou 8 000 € dès réception des pièces.
• Contrôler les cellules de calcul plutôt que de les retaper.

Quand Excel suffit, et quand il faut passer ailleurs

Excel suffit tant que vous avez un nombre limité de biens et des règles de calcul simples. Dès que vous multipliez les lots, les indivisions, les changements de régime ou les flux de données avec la comptabilité, mieux vaut passer à un logiciel ou à un suivi partagé avec votre professionnel.

Ce que l'image 3 et l'image 4 apportent

L’image 3 montre la Synthèse_LMNP, utile pour lire les totaux sans fouiller dans les lignes de détail. L’image 4 correspond à Mode_Emploi et sert de pense-bête pour garder une saisie propre, surtout si le fichier est repris par une autre personne.